บล็อกนี้เป็นบล็อกที่ @ccTum วิเคราะห์ ว่านน้ำเขียน เกี่ยวกับเรื่องคอนโดต่างๆ นานา นะคะ
หากมี Developer รายไหนสนใจส่งข้อมูลให้ทางเราวิเคราะห์-เขียน ก็ยินดีนะคะ
เปิดกว้าง ไม่ปิดกั้น วิจารณ์ตามจริงค่ะ = )
.
วันก่อนมีคำถามจากทางบ้าน อันเนื่องมาจาก
ccTum วิเคราะห์ ว่านน้ำเขียน.. คอนโด กับ เชียงใหม่.. เมืองปราบเซียน http://wan-nam.com/cnx-condo/
เป็นคำถามจากผู้ที่สนใจซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนแถบถนนนิมมานเหมินทร์ เชียงใหม่
แต่ยังมีความไม่แน่ใจในรายละเอียดเรื่องทำเล ซอยเลขคู่/คี่ และแนวโน้ม..
ccTum และว่านน้ำ เห็นว่าน่าสนใจ จึงขอนำมาวิเคราะห์และเขียนตอบดังนี้ค่ะ (^^ )
หวังว่าจะเป็นประโยชน์บ้างนะคะ
ถนนนิมมาน ฯ ฝั่งคี่ราคาสูงกว่าอยู่แล้ว เพราะสมัยก่อนพวกหมอ พวกอาจารย์ นิยมมาซื้อปลูกบ้านกัน เพราะใกล้ที่ทำงาน(ร.พ .และ ม.ช.)
ส่วนฝั่งคู่เมื่อก่อนจะเป็นป่าผืนใหญ่ ร้างและน่ากลัว คนเลยไม่ค่อยจะกล้าซื้อกัน นานๆไป พอที่เริ่มหายาก สุดท้ายราคาก้อพอๆกัน
ฝั่งคีได้ภาษีดีกว่าเพราะเข้าออกได้ง่าย มีระบบการจราจรที่ดีกว่า สามารถทะลุถึงกันและกันได้ง่าย ฝั่งนี้จึงมีร้านอาหารผับบาร์เกิดขึ้นมากมาย
ฝั่งคู่เองส่วนใหญ่ถนนซอยจะเล็กและมีซอยตันมาก แปลงที่ดินมีขนาดใหญ่ จึงเจริญได้ช้ากว่า
แต่ก็มีพวกนายทุนยอมซื้อยกแปลงแล้วทยอยแบ่งขาย เพื่อทำธุรกิจ ฝั่งนี้จึงมี โรงแรม service apart condo เกิดขึ้นมากกว่าฝั่งทางคี่
ที่ดินฝั่งคู่ พวกนายทุนซื้อแปลงใหญ่ไปจัดสรรแบ่งขาย จึงเหมาะเอาทำพวกธุรกิจ โรงแรม คอนโด service apart
ต่างกับฝั่งคี่ซื่งเจ้าของส่วนใหญ่ยังเป็นหมอ เป็นอาจารย์ การเจรจาในการซื้อขายที่ดินค่อนข้างยากกว่า แถมยังมีเสียงคัดค้านตลอดเวลามีผับบาร์ หรือ โรงแรมใหม่ๆเกิดขึ้น ว่าสร้างความรบกวน แก่ผู้อาศัยเดิม
ทำให้ผู้ประกอบการไม่ค่อยอยากจะเสี่ยงเข้ามาลงทุน ประเภทอสังหาในฝั่งคี่เท่าไหร่นัก นอกจากเส้นจะใหญ่จริงๆ
ฉะนั้นแล้ว คอนโดฝั่งคี่หาได้ยากกว่าแน่นอน แต่ก้อเสี่ยงกับเสียงรบกวนของผับและบาร์
ดู ๆ แล้วคอนโดเกรด ที่เรียกว่าดี ๆ ฝั่งนี้แทบจะไม่มีเลย (ก็เพราะไม่มีใครกล้าเข้ามาลงทุน)
แต่ฝั่งคู่มีทุกระดับ ตั้งแต่มือสองทำเลดีๆ จนถึงมือ1เกรด hi end แต่เรื่องเสียงรบกวน ณ ปัจจุบันนี้ คิดว่าน่าจะโดนรบกวนพอกัน เพราะผับบาร์มันแทรกซึมไปทุกพื้นที่จริงๆ
ถ้าจะซื้อคอนโดย่านนี้อยากให้ดูเรื่องเสียงรบกวนเป็นหลัก
คนที่ซื้อคอนโดใหม่ โซนนิมมานฝั่งคู่ 70% เป็นคนกรุงเทพ ต่างชาติแทบไม่มี ส่วนใหญ่ซื้อไว้เป็นบ้านพักหลังที่สอง
ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่าส่วนใหญ่จะซื้อห้องมือสองมาตกแต่งกันมากกว่า
ส่วนตลาดต่างชาติจะไม่ซื้อคอนโดย่านนี้เลย ต่างชาติจะซื้อโซนคันคลองมากกว่า ไล่ไปตั้งแต่ หางดง ตลาดต้นพยอม คันคลองชล ไล่ไป จนถึง สนามกีฬา700ปี เพราะโซนนี้วิวดอย และเงียบ
แพงเท่าไหร่ก็สู้ราคาด้วย ขอให้เห็นดอย..
แน่นอนว่าหลักการนี้ใช้กับผู้เล่นหุ้นไม่ได้นะคะ =P
สวัสดีค่ะ
บทความดีมากเลยค่ะ
ขอบคุณค่ะ =)