ccTum วิเคราะห์ ว่านน้ำเขียน : คอนโด กับ เชียงใหม่.. เมืองปราบเซียน

บล็อกนี้เป็นบล็อกที่ @ccTum วิเคราะห์ ว่านน้ำเขียน เกี่ยวกับเรื่องคอนโดต่างๆ นานา นะคะ
หากมี Developer รายไหนสนใจส่งข้อมูลให้ทางเราวิเคราะห์-เขียน ก็ยินดีนะคะ
เปิดกว้าง ไม่ปิดกั้น วิจารณ์ตามจริงค่ะ  = )
.
เชียงใหม่..
ดินแดนอันฟุ้งฝันมลังเมลืองของเมืองเหนือ ที่ๆ ซึ่งรุ่มรวยไปด้วยอารยธรรมล้านนา
แล้วการเข้ามาของ “คอนโด” ตึกทรงเหลี่ยมๆ คนอยู่ซ้อนๆ กัน ดูล้ำสมัย ไม่เข้ากับสถานที่..
“จะไปรอดหรือ” “จะดีหรือ” ระหว่างคอนโด กับ เชียงใหม่?!?

ย้อนรอยอดีตการรุกคืบของคอนโดสู่เชียงใหม่..
ที่ทำเลประตูวิศวะ ถือว่าเป็นด้านหลังหรือประตูหลังของ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ บริเวณนี้มีคอนโดเก่าๆ ที่สร้างตั้งแต่เมื่อสมัยปี 2540 อยู่พอสมควร แต่ไม่หนาแน่นเท่าบริเวณหน้ามอชอ ซึ่งเมื่อก่อนตอนปี40 ที่เชียงใหม่ก็ไม่เป็นสองรองใครในเรื่องคอนโดผุดเป็นดอกเห็ด จนกระทั่งเจอพิษวิกฤตฟองสบู่ คอนโดจึงค่อยๆล้มหายตายจากไปจากเมืองเชียงใหม่

การเกิดรอบใหม่ของคอนโดเชียงใหม่ เริ่มขึ้นเมื่อประมาณปี2549 โดยมีคอนโดโครงการ Twin Peak บนถนนช้างคลานเริ่มบุกเบิก
โดยโครงการจะเน้นจับลูกค้ากลุ่มญี่ปุ่น ที่เข้ามาทำงาน หรือไม่ก็กลุ่มที่เกษียณ เป็นการร่วมทุนของ บริษัทสหพัฒน์ และ นายทุนชาวญี่ปุ่น สัดส่วน51:49 ซึ่งตอนหลังมีผุดออกมาอีกประมาณ 3-4 ตึกซี่งเป็นโครงการที่คุณภาพดี ราคาเยี่ยม ถือว่าเป็นคอนโดที่ดีที่สุดในเชียงใหม่เลยก็ว่าได้ ในตอนนั้น แต่ภายหลังมีปัญหากัน โครงการจึงหยุดพัฒนาไปอย่างน่าเสียดาย รู้สึกว่าที่โครงการสร้างค้างไว้น่าจะเป็นตึกที่5 ส่วนตึกแรกๆก็ถือว่ารอดตายหวุดหวิด และทำเลดังกล่าวยังถือว่าเป็นทำเลทอง เพราะมีคอนโดเกิดน้อย แต่ความต้องการของชาวญี่ปุ่นยังมีอยู่สูงมาก

ปันนา Residence เป็นโครงการที่ลอกสูตรของ Twin Peak มาเป๊ะๆ เพียงแต่โครงการแรก เกิดขึ้นในซอยนิมมานเหมินทร์
6 ตึกแรกทำราคาออกมาไม่แพงมาก ในปี 2550 ตกตารางเมตรละแค่ 29,000 บาท ซึ่งตอนนั้นสำหรับชาวเชียงใหม่ถือเป็นราคาที่แพงมากกกกแต่ด้วยการลอกสูตรเอาใจคนญี่ปุ่น และกอปรกับ location ตอนนั้นนิมมานกำลังเป็นทำเลที่น่าจับตามอง และกำลังมาแรง ปันนา1 จึงขายหมดภายใน3เดือน และมีการสร้างตึก2 วางขนานกันออกมา ซึ่งแน่นอนมีการปรับราคาขึ้นเกือบ100% คือ ตรม.ละประมาณ 40,000 ซึ่งก็ขายหมดเช่นกัน

ปันนาเองเป็นผู้เริ่มต้นในการบุกทำเลด้านหลังมอชอ ด้วยการเปิด ปันนาresidence3 หลังมอชอ ซึ่งเป็นโครงการที่แทบไม่มี facility เลย แต่มันเป็นเรื่องที่ประหลาดมาก โครงการกลับ sold out ได้เร็วที่สุด และ มีการขายดาวน์ได้เป็นล่ำเป็นสันที่สุดของปันนาเอง

ในเวลาไม่นานนัก คอนโดในเชียงใหม่ก็เริ่มบูมตามกระแสคอนโดในกรุงเทพมหานคร ทำเลที่เป็นที่นิยม และ ขายดี ส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณสถานศึกษาชื่อดังเป็นหลัก ทั้งมหาวิทยาลัยพายัพ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ซึ่งมีการตั้งราคาขายออกมาไม่แพงมากนัก ส่วนใหญ่อยู่ในหลักล้านต้นๆ ขนาดประมาณ 40-50 ตรม. แต่ยังไม่มีขายพร้อมตกแต่ง

ในเวลาไม่นานนัก บ.กาญจน์กนก ซึ่งเป็นบริษัททำบ้านจัดสรรชื่อดังในเชียงใหม่ ซึ่งเน้นทำบ้านราคาถูก ในทำเลที่ไม่ดีมากนัก แต่ยอดขายได้ได้ดี ถือว่าตอนนี้เป็นเบอร์1ในอสังหาของ จ.เชียงใหม่เลยก็ว่าได้
กาญจน์กนก ได้ลองซื้อตึกเก่าบริเวณ ถ.ห้วยแก้ว มาพัฒนาขายคอนโดห้องละ1ล้านบาท ซึ่งผลตอบรับออกมาได้ดีเกินคาด กาญจน์กนกจึงได้เริ่มรุกซื้อที่ดินสร้างตึกใหม่ขาย ในราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1 ล้านบาท ในขนาดห้อง 40 ตรม. ซึ่งต้องนับว่า กาญจน์กนกเองก็หลงทางในช่วงแรกๆ เพราะคอนโดที่สร้างใหม่ ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณถนนห้วยแก้ว ( หน้า มอชอ ) ยอดขายก็ทำได้ไม่ขี้เหร่ ถือว่าพอขายไปได้เรื่อยๆ
จนมาเปิดโครงการคอนโดใหม่อีกรอบนึงขึ้นพร้อมกัน3ทำเล ผลปรากฎว่า ทำเลด้านหลัง มอชอ กลับขายดีที่สุด ทั้งที่แปลงที่ดินติดหลังวัดเจ็ดยอด ทางเข้าคอนโดก็เป็นซอยความกว้างถนนเพียงแค่6 เมตร แต่กลับขายได้แบบมีเท่าไหร่ก็ไม่พอขาย ล่าสุด เปิดไปแล้วถึง3 ตึก ก็ยังมียอดจองเข้ามาไม่ขาดสาย

จุดนี้นี่เองที่ทำให้ Property Perfect ก็ได้เข้ามาร่วมลงทุนเหมือนกัน โดยใช้ชื่อโครงการว่า Uniloft ในเครือ Property Perfect บนถนนสุเทพ

ส่วนโครงการ D Condo Campus Resort ของแสนสิริ จากที่วิเคราะห์ดู เป็นโครงการที่กล้าทำในสิ่งหลายๆสิ่งที่ developer ในเชียงใหม่ไม่กล้าทำ
นั่นคือ 500กว่า unit บนที่ดิน 8 ไร่

สองคือ โครงการถือว่าทำส่วนกลางออกมาได้สวยและน่าจะดีที่สุด ตั้งแต่โครงการคอนโดในเชียงใหม่เคยมีมากันเลยทีเดียว
บริเวณนี้ยังมีความต้องการอยู่สูงมาก ดูจากปันนา3ที่กล่าวมาในข้างต้น One Plus ของกาญจน์กนกเองที่ออกมา3ตึกแล้ว ถือว่าอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกัน ก็ยังขายหมด ทั้งๆที่โครงการแทบไม่มีส่วนกลางให้

แต่ถึงแสนสิริจะมีทุกอย่างพร้อม แต่ก็อย่าลืมว่าราคาของแสนสิริเอง ก็แพงกว่าโครงการอื่น30-40%
ตลาดที่นี่ ส่วนใหญ่จะซื้อไว้ให้ลูกๆมาเรียน พวกหมอ พวกพยาบาล อาจารย์ ที่อยากมีที่ทำงานใกล้ๆกับที่พัก
ซึ่งพวกนี้มีงบจำกัด บางทีอาจจะไม่อยากเอาไปลงกับส่วนกลางของแสนสิริก็เป็นได้

แต่อีกนัยหนึ่ง กลับมองว่ากลุ่มที่จะมาซื้อของแสนสิริ น่าจะเป็นพวกเจ้าของธุรกิจ กิจการ พวกลูกท่านหลานเธอ ที่ต้องการจะมีอสังหาแบรนด์แสนสิริไว้ครอบครอง หรือไม่ก็พวกนักลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว เพราะส่วนกลางของแสนสิริที่สวยงามอาจจะดึงดูดตลาดเช่าต่างชาติได้ไม่ยาก
แม้ยังคงคิดว่าราคานี้ ยังถือว่าแพงไปสำหรับคนทำงาน หรือคนท้องถิ่นแถวนี้
แต่อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้น D Condo Campus Resort แสนสิริ ก็มีตลาดอีกกลุ่ม ที่พร้อมจะเปิดรับเช่นกัน

มาพูดกันถึงทำเลบ้าง..
ถ.สุเทพ หลังมอชอ ถือว่าสมบูรณ์มากทีเดียว มีทั้งตลาดร้านค้า ร้านอาหารมากมาย สามารถเดินทางไป มอชอ แบบง่ายๆ ทั้งคณะแพทย์ เภสัช วิศวะ อยู่ใกล้ๆบริเวณนี้กันหมด
ทั้งตลาดต้นพยอม ใกล้ รพ.มหาราชเชียงใหม่ ใกล้นิมมานเหมินทร์ สามารถลัดไปสนามบินได้ ทั้งถนนคันคลอง และ ทางลัดทางกองบิน41 (แต่ต้องทำสติกเกอร์ผ่านทางก่อน)
ส่วนบนถนนสุเทพ จะมี ซอยวัดอุโมงค์ซึ่ง เป็นซอยที่มีหอพัก อพาร์ทเมนต์ ที่คิดว่าน่าจะหนาแน่นมากเป็นลำดับต้นๆของจังหวัดเชียงใหม่ หอพักในซอยนี้ ราคาค่อนข้างแพง และหรูหรา พอสมควร ราคาเช่าเริ่มต้นก็ราวๆ ห้องละ4,000 บาทขึ้นไป ซึ่งรุ่นแรกๆ จะมีบางตึกขึ้นได้สูง 7-10ชั้น แต่หลังจากกฎหมายใหม่ออกมาเมื่อประมาณ 5ปีที่แล้ว ตึกใหม่ๆก็จะสูงกันเพียงแค่5ชั้น โดยมีการเจาะชั้นใต้ดินเพิ่มเพื่อจอดรถ

จากที่ได้กล่าวมาทั้งหมด คงพอได้เห็นภาพตลาดอสังหาของเมืองเชียงใหม่กันบ้าง
ขึ้นว่าอสังหา ไม่ว่าจะดีหรือไม่ดีอย่างไร สิ่งที่สำคัญที่สุด ก็ยังเป็นทำเลเช่นเดิม..

ถือว่าเป็นเรื่องเล่าคอนโดเมืองเหนือก่อนนอนก็แล้วกันนะคะ
สวัสดีค่ะ = )

 

ขอบคุณภาพประกอบจากแต่ละโครงการค่ะ

Comments are closed.