02 ทำไมเราจึงควรลงทุนในคอนโดมิเนียม

*:+:* เรื่องเล่าการล่าคอนโดจากเฮียหมาร่าหมาหรอด ณ พันทิป ขอขอบคุณเฮียหมาร่าที่อนุญาตว่านให้นำมาลงบล๊อกมา ณ ที่นี้ *:+:*
.
เมื่อ
เรามีเงินเก็บ การเอาไปฝังตุ่มหรือซ่อนไว้หัวเตียงนั้นเสี่ยงต่อการหลงลืมสูญหายได้ง่าย ต้องเดือดร้อนลูกหลานไปตามคืนให้อายชาวบ้านเขาอีก มีวิธีทำให้เงินงอกเงยที่ดีกว่านั้นหลากหลายแบบ เช่น ฝากเงินไว้ในธนาคาร ซื้อพันธบัตรรัฐบาล อันนี้ก็ความเสี่ยงต่ำ ผลตอบแทนต่ำ ถัดมาก็ซื้อทอง ลงทุนในตราสารหนี้ และกองทุนต่างๆ เช่น LTF, RMF อันนี้ก็ความเสี่ยงปานกลาง ผลตอบแทนปานกลาง หรือจะซื้อประกันชีวิต ก็ดีครับ แต่ควรซื้อพอประมาณไม่ควรเชื่อเซลขายประกันมากพวกนี้ชอบหลอกให้ซื้อเยอะๆ สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน, คอนโด) และลงทุนในหุ้น กลุ่มนี้จะความเสี่ยงสูง แต่ก็ได้ผลตอบแทนสูงไปด้วย

การเก็บเงิน ออมเงิน บริหารเงิน เป็นสิ่งที่เราทุกคนควรศึกษาโดยเฉพาะอย่างยิ่ง น้องๆที่เพิ่งทำงาน เพิ่งมีเงินเดือน ทุกวันนี้สิ่งยั่วยุมันเยอะครับ ที่เจอบ่อย คือแทนที่จะแบ่งเงินส่วนหนึ่งไว้เก็บออมหรือลงทุน กลับไปจ่ายในสิ่งที่ไม่จำเป็น เช่น ซื้อรถ ซื้อเสื้อผ้า ซื้อมือถือรุ่นใหม่ ทำเล็บ ซื้อโน๊ตบุค ไอพ่อด ก๊าดเจ่ด ซื้อสมาชิกFitness(โดนหลอก) ไปเที่ยวต่างประเทศ เที่ยวผับเที่ยวบาร์ เหล่านี้ล้วนเป็นตัวบ่อนทำลายเงินในกระเป๋าของเราทั้งสิ้น แม้ว่าบางทีมีของเหล่านี้มันก็เป็นความสุข เป็นหน้าตา ไว้อวดเพื่อน แต่อยากให้ลองทำบัญชีกับสิ่งเหล่านี้ดูในแต่ละเดือนแล้วจะตกใจว่า จำนวนเงินที่เราเสียไปกับของเหล่านี้มากมายขนาดไหน ยิ่งมีบัตรเครดิตทำให้จับจ่ายอย่างเพลิดเพลิน มารู้อีกทีก็หมดตูด เงินเกลี้ยง สิ้นเดือนกินมาม่า ไถเพื่อน และในที่สุดก็ตกเป็นหนี้บัตรเครดิต ไม่สามารถจ่ายเต็มจำนวน ต้องผ่อนแบบขั้นต่ำ เสียดอกเบี้ยมหาโหดให้แบ๊งค์อีก กว่าจะหลุดวังวนได้ก็เสียเวลามาก

การลงทุนที่ดี ต้องมีกลยุทธ ในการผสมผสานการลงทุนแบบต่างๆ เพื่อบริหารความเสี่ยง ซึ่งสามารถศึกษาได้จากเวปไซต์การลงทุนทั่วไป เขาจะมีสอนว่า อายุขนาดนี้ อาชีพแบบนี้ ควรลงทุนอะไร สัดส่วนกี่เปอร์เซนต์ นะครับ แต่สำหรับ blog นี้เราคุยกันเรื่องคอนโดก็จะไม่ไปยุ่งเรื่องนั้นมาก เอาละ เรามาดูข้อดีข้อเสียของการลงทุนในคอนโดมิเนียมกันนะครับ

ข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียม
1. อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนที่ได้รับการยอมรับว่า สามารถชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว ดีกว่าฝากเงินไว้กับธนาคารซึ่งได้ดอกเบี้ยจิ๊บจ้อยเหลือเกิน ปัจจุบัน (ปี 2008) ดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์อยู่ที่ 1% ฝากประจำอยู่ที่ 2.5% แต่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 5% แค่เราฝากธนาคารไว้เฉยๆ สมมติ 100 บาท ผ่านไป 1 ปี เงินเราจะด้อยค่าลงเหลือแค่ 96 บาท (ได้ดอก1บาทแต่เงินเฟ้อหายไป 5 บาท) เปรียบเทียบกับการลงทุนคอนโดมิเนียมนั้น ได้ผลตอบแทนดีกว่ามาก จองคอนโดต้นปี ขายปลายปี กำไรอย่างต่ำๆก็มากกว่า 10% ยิ่งเวลาผ่านไปนานยิ่งกำไรมาก คอนโดทำเลดีๆเช่นแถบสุขุมวิท ราคาซื้อขายกันเมื่อ 3-4 ปีที่แล้วเทียบกับราคา ณ ปัจจุบันบางโครงการได้ผลตอบแทนมากกว่า 100% แน่นอนย่อมมีความเสี่ยงอยู่ ตามคำพระท่านว่า High Risk High Return ไม่เสมอไปที่ราคาคอนโดจะขึ้นไปเรื่อยๆ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ที่ซื้อแล้วราคาตกลงก็มี แต่น้อยครับ ส่วนใหญ่ราคามักจะขึ้นเสมอ ถ้าเรารู้จักเลือกให้ดี ซื่งเราจะมาศึกษากันในบทต่อไป อิอิ
ในอดีตที่ผ่านมาประเทศไทยเคยมีเหตุการณ์ที่เหล่าคอนโดพร้อมใจกันราคาตกเพียงครั้งเดียว คือยุคปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้งที่เศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรง ทั้งนี้เมื่อเวลาผ่านไปไม่นาน ราคาคอนโดก็กลับมาพุ่งสูงอีกครั้ง ช่วงนั้นใครมีเงินเย็นซื้อคอนโดไว้กำไรสุดๆเลยครับ

2. เอาไว้ซุกหัวนอนได้ อันเป็นข้อได้เปรียบของการลงทุนที่เหนือกว่า ฝากเงิน ซื้อหุ้น ซื้อทอง (เรานอนในทองแท่งไม่ได้) หากเราไม่อยู่เองยังสามารถเอามาปล่อยเช่าได้อีก ขี้หมูขี้หมาก็ได้ค่าเช่าเอามาเป็นค่าผ่อนแบงค์ ให้ตัวมันเลี้ยงตัวมันเอง

3. ค่าผ่อนคอนโด ใช้ลดหย่อนภาษีปลายปีได้ รัฐบาลไทยใจดีลดให้สุดๆ 100,000 บาท สำหรับมนุษย์เงินเดือนทั่วไป หากตกฐานภาษี 20% ถ้าผ่อนคอนโดงวดละ 10,000 บาท สิ้นปีก็จะได้เงินคืน 20,000 บาท จากการลดหย่อนดังกล่าว ก็ไม่เลวเหมือนกันนะครับ

4. การผ่อนชำระค่างวดกับธนาคารเป็นการฝึกเก็บออมเงินที่ดี เหมาะสำหรับพวกคนจิตอ่อน มีเงินติดกระเป๋าเป็นต้องซื้อของ เอาไปผ่อนคอนโดซะ สิ้นเดือนธนาคารตัดบัญชีทันที เป็นการบังคับออมเงินไปเลย

5. เป็นทรัพย์สินติดตัวเรา สร้างความภาคภูมิใจ ทำให้มีเป้าหมายในชีวิต (ว่ากรูจะตายไม่ได้กรูต้องผ่อนไปเรื่อยๆ 55) อนาคตก็เก็บเป็นมรดกให้ลูกหลานได้

พูดถึงการกู้เงินธนาคาร บางคนรู้สึกเสียดายไม่อยากจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคาร เลยจะใช้วิธีเก็บเงินไว้กะตัวก่อน จะรอซื้อคอนโดเงินสด! อันนี้เป็นความคิดที่ผิดนะครับ ยกเว้นท่านจะรวยมากก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง สำหรับผมแล้ว ผมคิดว่าคนเราทุกคนที่มีรายได้สม่ำเสมอทุกๆเดือน สมควรที่จะใช้บริการเงินกู้ของธนาคารครับ เหตุผลก็คือ สินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือเรียกว่า สินเชื่อเคหะ (Housing Loan) นั้น เป็นสินเชื่อที่ดอกเบี้ยต่ำที่สุดแล้ว ในช่วงชีวิตเราทุกคนมีสิทธิ์ใช้ได้คนละ 1 ครั้ง เราก็ควรใช้ซะ ธนาคารไม่จะปล่อยสินเชื่อนี้พร่ำเพรื่อนะครับ กว่าจะอนุมัตินี่ต้องยื่นเอกสารเงินเดือน พิจารณากันหลายรอบทีเดียว แต่ถ้าท่านจะไปใช้วิธีกู้เงินแบบอื่นเช่น สินเชื่อเอนกประสงค์ (Commercial Loan) มาซื้อคอนโด อันนี้ผมไม่แนะนำ เพราะเสี่ยงมากเกินไป รายละเอียดเรื่องสินเชื่อ การกู้เงิน เราจะมาคุยกันอีกทีในห้วข้อ ขั้นตอนการซื้อคอนโด นะครับ

ข้อเสียเปรียบของการซื้อคอนโดมิเนียม
1. อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องน้อย แปลว่า ไม่ได้ซื้อขายกันได้บ่อยๆง่ายๆ วันที่เราอยากขายมันอาจจะขายไม่ได้ในทันที ต้องใช้เวลาซักระยะ ไม่เหมือน หุ้น ทอง พันธบัตร ตราสารหนี้อื่นๆ ซึ่งมีสภาพคล่องมากกว่าเยอะ อยากขายก็ขายได้ทันที อย่างไรก็ดี คอนโดมิเนียมยังมีสภาพคล่องมากกว่าเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ หรือที่ดินเปล่า นะครับ ดังนั้น การที่เรารู้ข้อเสียของมัน เราก็ควรศึกษาวิธีลบจุดอ่อนข้อนี้น้อยที่สุด เช่น ซื้อคอนโดทำเลดีๆที่ใครๆก็อยากได้ หรือเลือกซื้อคอนโดที่ผู้ประกอบการเป็นที่ยอมรับในท้องตลาด ผู้บริโภคไว้ใจ เหล่านี้จะทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง ครับผม

2. คอนโดมิเนียม เป็นสินทรัพย์ที่มี ค่าเสื่อม(Depreciation) คือมันมีอายุการใช้งานเหมือนกัน แม้ว่าจะนานนนมากก็ตาม ทั่วๆไปผู้เชี่ยวชาญเขาเหมาว่า อายุคอนโดอยู่ที่ราว 50 ปี แต่ปัจจุบันตั้งแต่มีคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมา ยังไม่มีโครงการไหนอายุถึง 50 ปีเลย มากสุดน่าจะราวๆ 40 ปี ก็เลยไม่รู้ว่าครบ 50 ปีแล้วมันจะพังครืนลงมาหรือป่าว แฮะๆ อย่างไรก็ตาม อาคารทุกชนิดหากมีการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง มันจะอยู่ได้เป็นร้อยปีเลยครับ ตัวอย่างเช่นวัดพระแก้ว อายุตั้ง200กว่าปี แล้วยังสวยปิ๊ง หรืออย่างทัชมาฮาล ปิระมิด พวกนี้อายุเป็นพันปีแล้วยังไม่เห็นพังซะที (ว่าไปนั่น) ดังนั้นเมื่อเรารู้จุดอ่อนข้อดีแล้ว เราควรเลือกซื้อคอนโดที่มีการใช้วัสดุอุปกรณ์คุณภาพดี ใช้งานได้นาน ตัวอย่างเช่น ผนังบุหินแกรนิต บุกระเบื้อง ย่อมทนทานกว่าผนังก่ออิฐทาสี อย่างนี้เป็นต้นครับ

3. การผันผวนของราคาคอนโดมิเนียม อย่างที่บอกในข้อดีข้อ1 คือ คอนโดไม่จำเป็นต้องราคาขึ้นเสมอไป แม้แต่ในมุม,ทิศ ในคอนโดหลังนั้นเอง อาจมีการผันแปรของราคาได้ เมื่อมีปัจจัยภายนอกมากระทบ เช่น จู่ๆ มีคอนโดอันใหม่มาสร้างติดกับคอนโดของเราเลย บังวิว บังลมไปหมด หรือ จู่ๆก็มีการสร้างสะพานลอยหน้าคอนโด หรือเปลี่ยนแปลงการจราจรเป็นวันเวย์ ทำให้การเข้าออกคอนโดยุ่งยากมากขึ้น เป็นต้น ปัจจัยเหล่านี้ก็ทำให้ราคาคอนโดตกลงมาได้

เขียนมาซะยืดยาว ยังไม่ได้เข้าเรื่องเทคนิคการเลือกคอนโดเลย เอาไว้เป็นบทต่อไปนะครับ ^^’